【内容提要】

2016年2月22日，******人民法院正式发布《关于适用<中国人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（以下简称“《物权法司法解释（一）》”）。《物权法司法解释（一）》******条对现有不动产相关的物权、债权、管理、登记等包括民事、行政规范在内的各类法律法规的体系作出一种有关纠纷诉讼机制的体系解释，专门就不动产纠纷的诉讼机制予以明确。现结合具体案情，对不动产纠纷的诉讼机制进行解读。

【案情】

车甲、崔乙因位于某地的一套房产与薛丙、杨丁存在纠纷。车甲、崔乙以某房地管理局为被告，薛丙、杨丁为第三人，诉至人民法院。车甲、崔乙认为，房地管理局在办理该套房屋产权证书时存在过错，将本应属于车甲、崔乙的房屋违规办到薛丙、杨丁名下，致使车甲、崔乙的财产受到严重侵害，故要求确认房屋权属登记程序违法，判令撤销原房屋权属登记。

而该行政诉讼一直不能结案，车甲、崔乙又以物权确认纠纷为案由，将薛丙、杨丁诉至人民法院，要求确认上述房屋的所有权人为车甲、崔乙。但法院立案庭认为该案已经通过行政诉讼立案处理，如再行起诉，属于重复立案，故不予立案，经过多次交涉，该案才正式立案。立案后，承办法官认为该案需要等待行政诉讼判决结果，致使该案迟迟没有进展。

一、存在的问题

在司法实践中，不动产纠纷经常发生民事与行政交叉纠结的难题，特别是那些涉及不动产登记的纠纷，因为存在一种不动产登记应该都具有行政行为的属性的认识，导致了关于不动产登记纠纷诉讼机制的严重困惑。近些年，学术界和实务界对此存在广泛的争议，诸如上述案情中涉及不动产登记的纠纷，应该按照行政诉讼解决吗？如果当事人同时提出民事诉讼，应该如何处理？

二、问题产生的背景

物权登记特别是不动产物权登记制度是我国《物权法》中的重要内容，由于不动产物权登记行为与行政权有着广泛而深刻的关系，而兼具民事与行政的双重法律关系，其民事的私法属性决定了在民事诉讼中当然能审查该登记，其行政的公法属性又决定了登记的争议属于公法争议，可以成为行政诉讼的受案范围，这样自然形成了不动产登己的民事和行政交叉问题的出现，且呈现逐年上升的趋势。由于民事与行政各有自身的特点和诉讼原则，由不同的诉讼法进行调整、由不同的审判组织进行审理，并且以前法律对该类交叉案件的审理程序无相关规定，致使各级法院在该类案件的审判程序、适用法律和裁判结果上均存在着较大的差异，在理论界也有多种不同的观点。

三、学界的不同观点

不动产纠纷诉讼机制，特别是涉及不动产登记的不动产纠纷诉讼机制，一直是我国法学界和司法实务界的难点。仅就不动产登记本身的纠纷受理机制而言，主要观点就有民事诉讼说、行政诉讼说、民行区分说、行民合一说四种。

1.民事诉讼说

该观点通常以将不动产登记视为民事行为或者民事法律事实为基础，认为不动产登记不能被看成是旨在实施公权力的行政行为，而应该被看成是作为不动产物权变动的法律行为的一部分，是借用登记机关的公信力的一种旨在达成民法上效果的公示行为。换言之，不动产物权登记不过是经权力人（？）申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事实记载于国家不动产物权登记簿的事实，从本质上是一种公示方法或者说民事行为。按照这种观点推论，不动产登记纠纷应该按照民事诉讼机制解决。

2.行政诉讼说

该观点坚持不动产登记具有行政行为属性，且认为不动产登记本质上属于行政行为，因此涉及不动产登记本身的纠纷，应该按照行政行为的纠纷解决和救济途径加以处理，

3.民行区分说

该观点认为，不动产登记本身，在诉讼机制上存在区分的必要性，因为不同的登记纠纷指向的利益属性并不相同。例如，就登记机关不予更正登记就应提起行政诉讼，就异议登记纠纷提起的诉讼则属于民事诉讼，就登记错误的赔偿诉讼既有民事诉讼，也有行政诉讼。

4.行民统一说

这种观点支持不动产登记本身是行政行为，也赞成不动产物权权属争议、不动产登记基础争议属于民事争议，但出于社会效果的考虑，或者出于简化诉讼、节约司法成本、方便诉讼的考虑，主张对不动产纠纷中的行民审理机制予以整合。

四、法条解读

《物权法司法解释一》******条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。现结合语义完整性和规范目的等方面，可以针对该条规定作出以下三点解读：

（一）对于不动产登记纠纷，应依据行政诉讼机制处理而不是采取民事诉讼机制。

本条规定就不动产纠纷的诉讼机制而言，在两种情况下（即因不动产物权的归属纠纷，以及因不动产物权登记基础的民事法律关系或行为效力的争议纠纷），可以独立提起民事诉讼，而在其他情形则不得提起民事诉讼。换言之，这两种情形以外的不动产纠纷，则应该通过行政诉讼的方式解决。

这些其他情形***主要的就是指不动产登记纠纷，包括因本登记而发生拒绝登记、瑕疵登记、更正登记、异议登记而产生的纠纷，也包括因预告登记而发生的纠纷。

（二）对于不动产纠纷，虽然应该以行政诉讼机制为主，但是存在例外，即在涉及不动产物权归属问题以及作为登记基础的法律关系（或负担行为）效力本身产生争议的两类情形，允许就此两类事项本身提起民事诉讼。

首先，不动产纠纷解决机制虽然应该以行政诉讼为主，但是在两种情形下例外地允许提起民事诉讼。这两种情形，一为不动产物权归属争议，另一位作为登记基础的民事法律关系（或负担行为）效力本身产生争议。

不动产物权归属争议所涉及的范围，除了所有权的归属及其内容，也应该包括他物权甚至占有的归属及内容争议。

登记基础效力的争议所涉及的范围，既包括作为基于法律行为的不动产物权登记基础的争议，也包括非基于法律行为的不动产物权登记基础的争议，前者体现为买卖、赠与、抵押等法律行为及其可能产生的民事法律关系的效力问题（如无效、可撤销等），后者体现为财产继承、离婚分割等非基于法律行为的事实及其可能产生的法律关系的效力问题。

其次，在上述两种情形提起的民事诉讼，原则上是可以独立提起的，并且可以与行政诉讼区分而进行的。

（三）在上述两种例外情形，如果当事人提起了行政诉讼且附带民事诉讼的话，则立即构成提起独立民事诉讼的限制。

在“不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠予、抵押等产生争议”这两种情形，虽然按照******句规定原本可以独立提起民事诉讼，但是如果当事人就不动产登记本身提起了行政诉讼且就此两种情形提起附带民事诉讼的话，那么在程序上来说，立即构成了一种限制，当事人不能再就此单独提起民事诉讼。这里，当事人提起的行政诉讼所针对的应该是登记行为，而不是指当事人可以就不动产物权归属本身提起行政诉讼。

五、结语

2007年《物权法》的施行，改变了过去强化行政化登记的色彩，在表述和理念上都以权利登记为重心，推动了不动产物权登记制度的转型发展，但同时也使得与登记相关的不动产纠纷问题的民事、行政纠纷解决机制问题变得更加微妙。而《物权法司法解释一》在******条开章明义，较为系统第明确了不动产纠纷的诉讼机制问题，这里既有对此前司法解释观点的继承，同时更有新的变化和发展。

薛伟伟 律师