当一方当事人依照合同约定或者依照法律规定享有解除权，是否在行使合同解除权之后，就一定能发生解除合同的法律效力呢？答案是不一定。这个问题首先通过一个案例来考察。

案例

2012年3月16日原告（李某）与被告（某房地产开发公司）双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的A区一楼三层西户的房屋一套，房屋总价款为209874元，被告于2012年10月1日前交付原告使用。2011年1月23日原告预交购房款59874元，2012年3月16日原告交纳购房款145000元，后又交纳地下储藏室（房款）5000元，原告共计交纳购房款209874元。2012年5月20日，原、被告双方签订了地下室意向认购书一份，约定原告交纳5000元，意向储藏室位置在A区1号楼楼下，后储藏室价款5000元原告未交纳。2014年9月该房屋已由第三人居住。

原告请求：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、被告返还购房款209874元及利息；三、被告承担已付房款一倍209874元的赔偿责任。

法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，为有效合同。根据《******人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在法律没有规定或者当事人没有约定时，经对方当事人催告后，解除权行使的合理权限为三个月，如对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被告未按约定时间交付房屋，2014年9月被告卖给原告的房屋已由他人入住，原告行使解除权的期限应从其知道或应当权利被侵害之日计算，即于2014年5月份原告知道其所购房屋不能兑现之时一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，原告行使解除权没有超过一年的行使期间，故法院予以支持。并且原告依约履行了支付购房款的义务，原告购买的房屋现已被他人居住，致使合同目的不能实现，故解除了双方的买卖合同。

法条链接：

《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。

对解除权的分析：

合同解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生合同效力的权利。简单讲即合同成立后非正常终止的情形。

1、解除权的性质

解除权的性质属于形成权。形成权，是权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。

解除权从其产生的基础来划分，有约定解除权和法定解除权两种，前者以当事人事先约定解除条件为前提，后者则以法律规定为基础。但两者在性质上都是一种形成权，即凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可使现有的法律关系消灭的权利，其行使无须征得对方当事人的同意。这正是赋予了权利主体以单方面干预已形成的法律关系的法律权利，其结果是造成他人必须接受权利主体行使形成权行为的后果。因此，对于如何保护相对人很重要，对行使解除权的一方当事人进行了相应的限制。对于享有合同解除权的当事人，应当在合理期限内行使，以利于尽早稳定社会关系，保障社会秩序的安宁，如果逾期不行使，则解除权消灭。

2、解除权行使方式

依照《合同法》第96条的规定，当事人行使解除权的方式有：通知（对方有异议，可以请求法院或者仲裁机构确认其效力）；办理批准、登记手续。

在符合约定解除或者法定解除条件后，当事人享有合同解除权，但合同并不当然解除，合同当事人还需要按照一定的法定程序，行使合同解除权。当约定解除或者法定解除的条件成就时，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。而不必与对方协商，也不必经对方同意，只要通知到达对方时，合同便告解除，合同的权利义务关系便告终止。对方当事人有异议时，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，应当依照规定办理批准、登记手续，才能产生合同解除的效力。

3、行使合同解除权的期限

解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段。但因为行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果任由享有解除权的当事人长期不行使解除权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事******利的享有和义务的履行。因此，需要对该权利加以控制或者限制。根据《合同法》第95条规定，合同解除权行使的期限有两种。******种是合同约定的解除权行使期限。因此，当事人行使约定解除权时，应在合同中明确约定。第二种是法定解除权行使期限。在没有法律规定，也没有合同约定时，催告对方当事人需在合理期限内行使。而享有解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使的，解除权消灭，合同关系继续存在，当事人仍然应按合同继续履行义务。但经催告后，解除权人多长期限必须行使，否则解除权消灭，在《合同法》中并未作出具体规定，只规定为“合理期限”。对此在法律适用上，******人民法院对于商品房买卖合同中一方当事人行使解除权期限作出了司法解释，在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。对于******人民法院作出的司法解释具有法律的效力，根据1981年全国人民代表大会常务委员会通过的《关于加强法律解释工作的决议》第二条规定，凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由******人民法院进行解释，《******人民法院关于司法解释的规定》第五条规定，******人民法院发布的司法解释，具有法律效力。

总之，无论是法定解除权的期限，还是约定的解除权期限，在性质上都是除斥期间，如果解除权在预定的期间不行使，则期限届满当然消灭。

对案例的分析

在上述案例中，由于法律中以及合同中都没有对出买方将房屋再次出售的情形规定解除权行使期限，对方当事人也没有催告，因此，适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定。在本案例中，原告支付了购房款，被告未按约定时间交付房屋，并且将房屋出卖给第三人入住，合同目的已经不能实现，符合法定解除条件，原告享有解除商品房买卖合同的权利，行使解除权的期限从其知道或应当知道权利被侵害之日起计算，即原告知道其所购买的房屋不能交付之时起一年内行使，逾期行使的，解除权消灭，由于本案中原告未超过一年行使了解除权，故此得到了法院的支持。

因此，当事人享有合同解除权，但并不一定当然能够解除合同，还需要符合法律规定的行使方式和履行期限的要求，否则会因没有行使解除权和超过除斥期间而不发生解除合同的效力。

风险提示

在实践中，双方合同中一般都会约定解除权行使的条件，但是往往会忽略约定相应的解除权行使期限，或者在主张解除权后，却会忽略在合理期限内依照法律规定的方式行使解除权。因此，合同当事人如果要有效行使解除权，必须首先明确合同解除权的法定依据或者合同依据，满足享有解除权的权利；其次，******明确约定合同解除权的行使合理期限，避免因时间过短而使解除权消灭；再次，行使合同解除权时，应当根据法律规定的行使方式履行法定程序，仅符合约定的条件或者法定的条件而不按法律规定的方式行使解除权也是不能产生合同解除的效力。